金霞街道打出“三新组合拳”做好老旧小区改造“后半篇”文章

自2021年汕头实施城镇老旧小区专项改造规划以来，龙湖区金霞街道共完成8个小区，约42.17万平方米的改造工作。而老旧小区“三分改，七分管”，后续维护管理如何跟上？金霞街道以丹霞社区丹霞庄为试点，从坚持问题导向、注重多元协同、突出建管并重等层面发力，因地制宜、分类施策，打出物业管理“组合拳”，全面构建老旧小区改造全链条闭环治理新格局。

社区引领、补齐短板，构建多元共治“新格局”

丹霞庄中区17-22等12栋住宅楼，现分别由中贸物业管理公司、汕特龙湖区金霞物业管理公司等管理，小区在空间布局上有封闭式和开放式，物业公司日常提供门卫、垃圾清运、水电代缴等服务，而就小区基础设施维修、绿化管养等方面的服务居民满意度并不高。基于小区设施条件和管理特点，物业收费低、收缴难，质价不相符，小区管理逐渐陷入“物业费低—服务差—拒缴费”的恶性循环。

针对这种管理方式存在的问题，金霞街道坚持党建引领，发挥社区居委会主体作用，以“补短”为支撑，延伸服务内容。建立社区互助医养服务模式，主动与南丁居养、汕头龙湖华天医疗长江路中西医门诊部等机构签署社区共建医养结合服务中心协议，启动南丁、华天社区养老服务驿站，开设“长者食堂”，解决居民居家就医、养老、就餐等难题，打造多维度养老服务体系。培育“国学公益讲堂”品牌项目，定期开展传统文化课程，营造浓厚国学经典环境，让传统文化走进社区、走进生活、走进心里，今年来已开展活动130余次。开设“党群服务积分超市”，畅通党群服务和群众需求对接渠道，“积”出基层治理新动能，“兑”出党群共治新风气，实现社会资源共建共治共享。打造“国家充分就业社区”，推行“党建+就业”服务模式，挖掘社区就业岗位，多形式、多渠道帮助辖区各类群众充分就业，基本实现“失业帮扶不漏一人”。筑起小区安全防线，常态化开展安全巡查，依托社区综治中心，推动公安、司法等政法力量下沉社区，开展群众接访、矛盾纠纷调解、普法宣传等80余场次活动，联合金园派出所民警、挂钩干部及社区平安志愿者组成联合巡防队，对小区进行安全巡逻，保障社区居民的生命财产安全。

因地制宜、连片并入，解锁居民自治“新密码”

丹霞庄东区2-3等6栋住宅楼，原是汕头经济特区商业总公司、水产及税局等单位的福利房、集资房，房改、企业改制后长期处于无人主持管理的状态，业主经济条件允许的大都迁居新宅，人户分离疏于管理，部分在住居民遵循“消费者逻辑”，认为引进专业化物业公司成本高、负担重，专业物业管理公司则遵循“商业制度逻辑”，强调效率与经济利润最大化，面对老旧小区基础差、盈利性项目少、收费难等问题主观上不愿进驻，小区陷入多年“管理真空”。

在此基础上，金霞街道创新“连片、并入、合作”管理模式，即通过对连片的两栋楼宇加装道闸、围栏，形成一个小型“封闭小区”，让两栋楼宇之间的场地合并共用共享，对共享场地科学划定摩托车停车位，停车收费的公共收益反哺小区管理，主要用于雇佣一对60岁左右的夫妻担任保安员，吃住均在保安室，24小时管理小区进出车辆、门岗周边环境卫生等。这种居民自治的“门房式”管理方式成本低、居民参与性高，不仅能减轻居民经济负担，还能保障小区的停车秩序、环境卫生和安全，增强居民对小区的归属感和认同感，有效参与到基层治理体系中来。截至目前，丹霞片区现已完成14栋住宅楼的加闸、围挡工作，实现门房式管理37栋（含产权单位或产权人自管9栋）。

摸清实情、精准施策，推动管理再上“新台阶”

丹霞社区地处金霞繁华地段，毗邻万象城、苏宁等大型商圈，丹霞庄北区7-16等50栋是典型的商住一体复合型老旧小区，呈现出小而散、完全敞开式等特点，街道领导班子坚持“三访三问”，即通过访社区、访商户、访物业公司，问计于民、问需于民、问效于民，详细了解各类主体需求和意愿，最终调研发现，居民、商户矛盾较为尖锐，普遍存在个体诉求多样、居民对社区事务关心度不高、物业付费意识差等问题，实行居民“门房式”自治管理，底层商户利益受影响，无法顺利推进，同时居民和商户出于经济成本考虑，也不愿接受有偿物业服务。

在以上管理方式均无法实施的情况下，金霞街道扛稳兜底保障责任，保障小区市政设施正常运行和绿化环境有序维护，一是压紧压实第三方保洁公司提供公共空间日常保洁、垃圾清运等基本服务，确保居民日常环境卫生。针对与保洁公司合同盲区的小区部分区间路，定期联合区直挂钩、志愿者开展爱国卫生运动，社区还划分“环境保洁组、治安巡查组、绿化护养组”等网格，兜底业主生活服务需求。二是按照“示范引领、一区一策”的管理办法，试点推出“绿地认养”项目，广泛动员辖区党员、志愿者按“就近自愿”原则，开展绿地认养认管，联合丹霞小学、丹霞幼儿园，打造“绿地认养”户外劳动教育实践基地，主动联系汕头易达生态农业有限公司对绿地认养情况进行专业指导，推动多元主体积极参与基层治理。三是统一规划5停车场、增加64个停车位、安装116台摩托车充电桩、增设路灯408盏，在小区东区23栋街道党群服务中心进出口末端设立2个党员示范岗、1个志愿者之家，有效提升小区形象。

如今的丹霞庄，环境整洁、绿意盎然，车辆停放整齐，电梯运行安全有序，小区“容颜”的完美蜕变，便是金霞分类施策做好老旧小区改造“后半篇文章”的缩影。下来，金霞也将按照“试点先行、以点带面、全面铺开”的工作思路，将各管理办法在改造后的小区中全面推行。