汕法说法 | 22万首付却迟迟未能交房，法官教你精准避坑

商品房预售制度已成为商品房销售的最主要方式，为保护预购人的权益，国家对此有相应的限制措施，商品房预售必须符合预售条件、程序等法律规定。无论买房对你是否属于一件人生大事，你都应该了解预售商品房环节中的政策法规，避免因买房引发纠纷。

刘先生购买了位于汕头市潮阳区某小区的一套期房，支付了约22万的首付，合同约定房地产公司年底交房。眼看约定时间都过去一年了，刘先生却迟迟等不到新房，于是将房地产公司告上法庭要求赔偿。房地产公司则表示，政府部门对工程相关项目的验收标准出台新的政策，导致工程部分验收资料需要补充和完善，拖延了竣工验收时间，且为提升小区整体档次多次变更图纸和增加工程量，才延误了工期。

汕头中院经审理认为，刘某已于约定期限内支付了首期房款并办理了余款的贷款手续，履行了合同约定的义务；补充验收资料、增加工程量均非法定的延期交房事由，开发商公司没有法定事由而逾期一年未交付商品房构成违约，依法应承担相应的违约责任。遂判决房地产公司向刘先生支付逾期交房违约金约5万元。

商品房预售制度，关系着人民安居乐业，也关系着房地产市场平稳健康发展。人民法院依法保障刚需和改善性需求购房人合法权益，积极保护居民合理自住需求，促进居住消费健康发展，助力保交楼、保民生、保稳定，推动实现稳地价、稳房价、稳预期。

开发商逾期未交房怎么办？

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

收房后货不对板能不能要求退房？

需经核验。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

购买商品房如何避坑？

首先，看开发商。

为最大限度降低预售风险，保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件。简单来说，购房前您应当先查看房地产开发企业提供的商品房预售许可证或者商品房现售备案回执，或者登录房产行政主管部门的门户网站，校核所购商品房是否已经预售许可或者现售备案。

尤其警惕未经预售许可也未经现售备案的项目被开发商以认购、认筹、预订、排号、发放贵宾卡、订立投资协议、收取意向金或者诚意金等方式变相预售。

具体来说，取得预售许可的开发商应该在销售现场（售楼处）向您展示以下内容：

商品房预售许可证原件或者商品房现售备案回执原件；

土地使用权证明文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及房地产开发企业营业执照复印件；

商品房销售方案、商品房认购书和商品房买卖合同的示范文本、住宅质量保证书和住宅使用说明书；

商品房项目及其配套设施的平面示意图；

商品房预售款专用账户；

物业管理事项；

以公示栏形式设置的商品房销售情况表，并实时公示本商品房项目网上签约动态；

商品房价格手册或者销售价目表；

委托房地产经纪机构进行商品房销售的，明示委托书、房地产经纪机构的营业执照和资质备案证明；

依法应当明示的其他材料。

其次，看房子。

商品房项目的工程形象进度达到相应标准方可进行预售：三层以下的已完成基础和结构工程；四层以上三十二层以下无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；四层以上三十二层以下且有地下室工程的，已完成基础和首层（含地下室）结构工程；三十二层以上的已完成基础和四层（含地下室）结构工程。

最重要的，是看购房合同。

简单来说，商品房销售应当通过商品房网上签约系统进行，并使用商品房认购书和商品房买卖合同的示范文本。

具体来说，签订合同前您应该确认合同载明以下内容：

预售人、预购人和双方的委托代理人姓名（名称）、地址、邮政编码和合法证件号码；

预售人用地依据和预售的商品房的坐落位置；

预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其所含项目、楼号、楼层、房号和层高；

预购的商品房的价格和代收税费的项目和标准；

交付使用时的实际面积与预售时约定面积差异的处理办法；